大阪で中古を買ってリノベーション｜段取り・費用・物件の見方｜ダスノン
大阪で家を探していて、新築だと予算が届かない、あるいは住みたい地域に物件がない。そこで中古＋リノベーションを検討される方が増えています。
この進め方には順番があります。物件を買ってから工事会社を探し始めると、選択肢が狭まり、時間もお金も余計にかかります。ここでは、その順番を具体的に書きます。ダスノンは宅地建物取引業の免許を持つ工事会社なので、物件側と工事側の両方から見た話ができます。
目次
中古＋リノベを選ぶ理由と、向かない場合
いい点だけ書いても判断材料になりませんので、両方書きます。
選ばれる理由
- 立地が手に入る ── 新築が出ない、あるいは出ても手が届かない地域でも、中古なら選択肢があります。大阪市内の駅近はこのパターンが多いです
- 広さが手に入る ── 同じ予算なら、中古の方が面積を取れます
- 間取りを自分で決められる ── 建売や分譲は間取りが決まっていますが、リノベーションなら暮らし方に合わせて組み直せます
- 実物を見て買える ── 日当たり、隣家との距離、周辺の雰囲気を、契約前に確認できます
- お金の配分を自分で決められる ── 物件にいくら、工事にいくらを自分で決められます。新築では分けられません
向かないケース
- 入居の期限が近い ── 物件探しから入居まで、早くても4〜6ヶ月かかります。3ヶ月後に引っ越したい、という条件だと厳しくなります
- 打ち合わせの時間が取れない ── 間取りや設備を決める打ち合わせが複数回あります。すべてお任せにすると、リノベーションの利点が消えます
- 総額を1円でも抑えたい ── 中古＋リノベは、条件によっては新築の建売より高くなることもあります。安さだけが目的なら、他の選択肢も比べてください
- 構造をいじりたい木造の古い家 ── 耐震補強まで含めると費用が膨らみます。この場合は建て替えとの比較が必要です
物件探しから入居までの流れ
全体で6〜10ヶ月が目安です。工事の規模によって変わります。
物件価格と工事費の配分を決めます。ここを先に決めないと、物件を見ても判断ができません。金融機関に事前相談して、借入可能額の目安を掴んでおきます。
条件に合う物件を探します。この段階で工事会社に相談を始めてください。「この物件でやりたいことができるか」を購入前に確認できます。
気になる物件が出たら、できれば工事会社にも同行してもらいます。構造上の制約、配管の状態、想定される工事費が、その場で分かります。
やりたい工事の概算を出します。物件価格＋工事費＋諸費用が予算内に収まるかを、買付を入れる前に確認します。
購入の申込みから契約へ。住宅ローンの本審査もこの時期です。リフォーム一体型ローンを使う場合、審査に工事見積書が必要になります。
引渡しを待つ間に進められます。間取り、設備、内装材を決めます。ショールームに行くのもこの時期です。
物件が自分のものになります。ここまで工事は始められません。マンションなら管理組合への工事申請もこのタイミングです。
部分的なリフォームなら数週間、スケルトンなら1.5〜3ヶ月。マンションは管理組合の承認待ちが加わります。
一緒に歩いて確認し、気になる箇所はその場で伝えます。
②で相談を始めるかどうかで、3ヶ月変わります
物件を買ってから工事会社を探し始めると、見積り・設計・工事で3ヶ月以上が上乗せされます。その間、いまの家賃と住宅ローンの両方を払うことになります。
一方、⑥の設計・仕様決めは引渡しを待つ間に進められます。ここを並行させておけば、引渡し後すぐに着工できます。物件を探している段階でのご相談をおすすめしているのは、この時間差のためです。
内見で見るべき5つのこと
日当たりや眺望は誰でも見ます。リノベーションの可否と費用を左右するのは別のところです。
1｜建てられた年
いちばん重要です。3つに分かれます。
| 建築時期 | 耐震の考え方 | 使える補助 |
|---|---|---|
| 1981年5月以前 | 旧耐震基準。耐震診断から検討を | 大阪市の耐震診断・改修補助の対象 |
| 1981年6月〜2000年5月 | 新耐震だが、木造は2000年基準を満たしていない | 同上（2000年5月31日以前が対象） |
| 2000年6月以降 | 構造の心配は比較的小さい | 省エネ系の国の制度が中心 |
マンションの場合、旧耐震だと住宅ローンの条件が厳しくなることがあります。金融機関によって扱いが違うので、事前に確認してください。
2｜天井と壁のシミ
雨漏りや上階からの水漏れの跡です。内装だけ直しても、原因が残っていれば再発します。シミを見つけたら、いつのものか、原因は解消済みかを売主側に確認してください。
3｜水まわりの位置
キッチンや洗面所を動かしたい場合、排水管の勾配が取れる範囲でしか動かせません。マンションは床下の空間が浅い物件も多く、数メートル動かすだけで床を上げる必要が出ることがあります。
4｜床の状態
歩いてみて、沈む場所やきしむ場所がないか。特に洗面所と浴室の周りは、水の影響で下地が傷んでいることがあります。在来工法のお風呂がある戸建てでは、解体して初めて土台の腐朽が見つかることもあります。
5｜前面道路の幅（戸建て）
大阪市内には4m未満の道路に面した家が多くあります。資材の搬入に小型車しか使えない、手運びになる、という条件は工事費に直接響きます。
マンションと戸建てで見る場所が違う
マンションで確認すること
- 管理規約 ── 床材の遮音等級（LL-45など）の指定があることが多く、材料の選択肢と単価が変わります
- 工事可能な曜日と時間帯 ── 制限が厳しいと工期が延びます
- 長期修繕計画と修繕積立金 ── 大規模修繕の予定時期、積立金の残高。値上げ予定の有無
- 専有部と共用部の境界 ── 窓・玄関ドア・バルコニーは共用部で、原則として交換できません（内窓は室内側なので可能です）
- PS（パイプスペース）の位置 ── 水まわりを動かせる範囲がここで決まります
- 電気の容量 ── IH調理器や食洗機を入れる場合、容量が足りるか
戸建てで確認すること
- 構造（木造・鉄骨・RC） ── 抜ける壁と抜けない壁が変わります
- 基礎と土台 ── 床下に入れるなら見ておきたいところです
- 屋根と外壁 ── 塗り替え時期が近ければ、その費用も計算に入れます
- 接道と再建築の可否 ── 再建築不可の物件は価格が安い代わりに、ローンが使えないことがあります
- 越境の有無 ── 隣地との塀や樹木のはみ出し
総額の考え方
中古＋リノベの総額は、3つの合計です。物件価格だけで予算を組むと必ず足りなくなります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ① 物件価格 | 売買代金 |
| ② リノベーション費用 | 工事費。範囲によって幅が大きい部分です |
| ③ 諸費用 | 仲介手数料、登記費用、ローン関連費用、火災保険、不動産取得税、印紙税、引越し費用、仮住まい費用など |
③の諸費用は、物件価格の6〜10%程度を見ておくと安心です。このうち仲介手数料は法律で上限が決まっていて、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。
リノベーション費用の目安
| 工事の範囲 | 内容 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 最低限 | 壁紙と床の張替え、ハウスクリーニング | 50〜150万円 |
| 水まわり中心 | キッチン・浴室・トイレ・洗面の交換 | 150〜400万円 |
| 水まわり＋内装全面 | 上記に加えて全室の内装 | 300〜500万円 |
| 間取り変更あり | 壁の撤去、対面キッチン化など | 400〜700万円 |
| スケルトン／フル | 骨組みを残して内側を全面刷新。配管も更新 | 300〜1,000万円 |
※ 部位ごとの詳しい単価は 大阪のリフォーム費用相場 にまとめています。
お金の段取り
リフォーム一体型ローンという選択肢
物件価格と工事費をまとめて住宅ローンで借りられる商品があります。リフォーム部分を別のローンで組むより金利が低くなることが多く、返済も1本にまとまります。
ただし、審査に工事の見積書が必要です。つまり、売買契約の前後には工事の内容と金額がある程度固まっていなければなりません。物件を買ってから工事会社を探す進め方だと、この商品が使えないことになります。
審査に間に合わせるための逆算
売買契約から引渡しまでは1〜2ヶ月が一般的です。ローンの本審査はこの期間に行われます。そこから逆算すると、買付を入れる前後には概算見積りが出ている必要があります。物件探しの段階で工事会社に相談しておくべき、いちばん実務的な理由がこれです。
自己資金をどこに使うか
諸費用は現金で用意する必要がある項目が多くあります。手元資金を全部頭金に回すと、諸費用や引越し費用が足りなくなります。工事中に想定外の補修が出ることもあるので、予備費を10%程度残しておくと安心です。
使える制度
- 住宅ローン減税 ── 中古住宅も条件を満たせば対象です。築年数や耐震性能の要件があるため、物件選びの段階で確認を
- 国の省エネ系の補助制度 ── 断熱・窓・給湯器の工事が対象。登録事業者による申請が必要で、工事前の申請が原則です
- 大阪市の耐震改修補助 ── 2000年5月31日以前の住宅。改修工事は費用の2分の1、上限115万円／戸
- 大阪市の空家利活用改修補助 ── 3ヶ月以上空家の木造住宅。性能向上工事は上限75万円
※ 補助制度は年度ごとに内容が変わります。融資条件は金融機関によって異なりますので、取扱金融機関にご確認ください。
どこまでやるかを決める
予算には限りがあるので、優先順位をつけることになります。判断の軸を3つ挙げます。
1｜後からやり直せないものを先に
壁や床の中を通っている給排水管と電気配線は、内装をやり直すタイミングでしか触れません。ここを飛ばして内装だけきれいにすると、数年後に配管の不具合が出たときに、また壁を壊すことになります。
同じ理由で、間取り変更と断熱も先です。窓の内窓だけは後付けできるので、優先順位を下げても構いません。
2｜毎日使うものを優先する
キッチン、浴室、トイレは使用頻度が高く、古さがそのまま日々のストレスになります。一方、来客用の和室や納戸は、後回しにしても生活の質は下がりません。
3｜設備のグレードは最後に調整する
予算が足りないとき、工事範囲を削ると仕上がりが中途半端になります。範囲は保って、設備のグレードを1ランク下げる方が、満足度は高くなる傾向があります。設備は後から交換できますが、工事範囲はやり直しがききません。
家族構成から間取りを考える
間取りの正解は家族によって違います。よくご相談いただくパターンを挙げます。
小さいお子さんがいる場合
- リビングとダイニングをつなげる ── 対面キッチンにすると、調理中も子どもの様子が見えます
- 子ども部屋は仕切らずに広く ── 将来、間仕切りを足せるように下地と電気配線だけ先に入れておく方法があります
- 和室を残すか洋室にするか ── 小さいうちは畳が便利ですが、数年で使わなくなることも。畳を敷き込める仕様にしておく選択肢もあります
共働きの場合
- 家事動線をまとめる ── キッチン・洗面・洗濯機・物干しの移動距離を短くします。洗面所の移設（20〜40万円）で解決することもあります
- 収納を動線上に ── 使う場所の近くに置き場所をつくると、片付けの手間が減ります
- 食洗機・浴室乾燥機 ── 新規設置は配管や電気工事をともないますが、内装工事と同時なら効率的です
ご両親と同居・二世帯
- 水まわりを分けるかどうか ── 費用がいちばん変わる判断です。キッチンと浴室を2箇所にすると大きく上がります
- 段差の解消と手すり ── 介護保険の住宅改修が使える場合があります
- 音と気配 ── 生活時間が違う場合、寝室の配置と床の遮音を先に考えます
物件の種類ごとの向き不向き
「中古住宅」とひとくくりにされますが、種類によってリノベーションのしやすさが違います。
| 種類 | 向いていること | 注意すること |
|---|---|---|
| 分譲マンション （築15〜30年） | 構造がしっかりしていて、内装と設備の刷新で見違えます。管理体制も整っていることが多い | 専有部しか触れません。管理規約の確認が必須。修繕積立金の値上げ予定も見ておきたいところです |
| 分譲マンション （築40年以上） | 価格が抑えられ、立地が良い物件が多い | 給排水管の更新状況、旧耐震かどうか。住宅ローンの条件が厳しくなることがあります |
| 木造戸建て （2000年6月以降） | 構造の心配が少なく、間取り変更の自由度も高い | 価格は中古のなかでは高めです |
| 木造戸建て （2000年5月以前） | 大阪市の耐震補助が使えます。価格も抑えられます | 耐震補強の要否を先に判断。内装より構造が優先です |
| 連棟・長屋 | 大阪市内に多く、価格が安い | 隣家と構造を共有しているため、工事範囲に制約があります。再建築不可のことも |
| 公団・団地 | 間取りがシンプルで工事しやすく、価格も手頃 | 自治会や管理組合のルール確認を。ダスノンはUR公団の内装工事の実績があります |
大阪でエリアを選ぶときに
物件選びは不動産の話ですが、工事の側から見ても地域差があります。ご相談の多い順に書きます。
大阪市内（都島区・城東区・旭区・北区など）
分譲マンションが多く、中古＋リノベがいちばん成立しやすい地域です。駅からの距離が同じでも、新築と中古で価格差が大きく出ます。
工事の面では、搬入と駐車が最大の変数です。前面道路が狭い、コインパーキングまで距離がある、という現場では手運びの手間が乗ります。マンションはエレベーターの養生と、管理組合への申請が必要です。
北摂（吹田・豊中・箕面・茨木・高槻）
戸建ての比率が上がります。築30年前後の物件が多く、断熱と耐震をセットで検討されるケースが増えています。敷地に余裕があるぶん、資材置き場や駐車の心配は市内より少なくなります。
補助制度は市ごとに内容が違うので、お住まいになる市の制度を確認したうえでご提案します。
東部・南部（東大阪・八尾・松原・堺以北）
価格を抑えやすい地域です。連棟住宅や築古の戸建ても多く、購入前の構造確認の重要度が上がります。再建築不可の物件はローンが使えないことがあるため、資金計画への影響も大きくなります。
兵庫県側（尼崎・西宮・伊丹・宝塚）
大阪市内へ通いやすく、物件の選択肢も豊富です。ダスノンの対応エリアに入っています。
つまずきやすいところ
- 物件を買ってから工事会社を探す ── 工期が3ヶ月以上延び、家賃とローンの二重払いが発生します。リフォーム一体型ローンも使えなくなります
- やりたい工事ができない物件を買ってしまう ── 「壁を抜いて広いLDKに」と思っていたら抜けない壁だった、というのは実際にあります。購入前に確認できることです
- 諸費用を見込んでいない ── 物件価格＋工事費だけで予算を組むと、6〜10%が不足します
- 管理規約を見ずに材料を決める ── 遮音等級の指定に気づかず、フローリングを発注してしまうケース
- 補助金の申請時期を逃す ── ほとんどの制度が着工前の申請です。「終わってから申請」では対象外になります
- 設備のグレードだけで決める ── ショールームで上位機種を選び、設置工事費が乗って予算を超えるパターン
よくあるご質問
物件を探している段階でも相談できますか？
はい、その段階でのご相談をおすすめしています。気になる物件を見せていただければ、やりたい工事が可能かどうか、費用がどのくらいかかるかをお伝えできます。ダスノンは宅地建物取引業の免許（大阪府知事（1）第65148号）も持っていますので、物件探しからのご相談も承ります。
内見に同行してもらえますか？
可能です。構造上の制約、配管の状態、想定される工事費をその場で確認できます。購入を決める前に分かるので、判断材料が増えます。出張費はいただきません。
不動産会社が別なのですが、工事だけ頼めますか？
問題ありません。仲介はいつもの不動産会社さん、工事はダスノン、という形で構いません。必要であれば、不動産会社さんとの間で工程の調整もいたします。
工事中の仮住まいはどうすればいいですか？
部分的なリフォームであればお住まいのまま進められますが、中古購入の場合は前の家から直接新居に入るのが一般的なので、工事期間中の住まいが必要になります。工期が読めた段階で、賃貸契約の期間を調整してください。スケルトンリフォームなら1.5〜3ヶ月が目安です。
解体してから追加費用が出ることはありますか？
お見積り価格で完工します。ただし、解体後に判明した土台の腐朽やシロアリ被害、壁の中の配管が想定と違っていた場合などは、別途お見積りとなります。中古物件では可能性がゼロではないため、予備費を10%程度みておくことをおすすめしています。発生した場合も、写真をお見せして説明し、ご了承をいただいてから作業に入ります。
予算内に収まるか不安です
ご予算を先に伺えたほうが、ご提案はしやすくなります。物件価格と工事費の配分から一緒に考えます。限られた金額のなかで、どこに使えばいちばん暮らしが変わるかを整理するのが、最初の打ち合わせの目的です。
物件が決まる前に、一度ご相談ください
「この物件でここまでできますか」というご相談がいちばん多いです。現地調査・お見積り・出張費はすべて無料。内見への同行も承ります。相見積もり歓迎で、しつこい営業はいたしません。
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