リフォームローンの選び方｜無担保と有担保の違い・審査・工事日程との合わせ方｜大阪のダスノン

資金の選択肢は3つ

大きく分けると次の3つです。どれを選ぶかで、手続きの重さも必要な期間もまったく違います。

工事の規模が小さいほど1番か2番の無担保型、大きいほど2番の有担保型か3番、というのがおおまかな目安になります。費用相場の記事で挙げたとおり、設備1点の交換なら数万円〜、スケルトンリフォームなら300〜1,000万円と幅があるので、規模によって現実的な選択肢が変わります。

無担保型と有担保型の違い

「リフォームローン」と呼ばれるもののなかに、性格の違う2種類があります。

判断の分かれ目は、借入額と、諸費用を上回るメリットが出るかどうかです。有担保型は金利が低い代わりに、登記費用などの初期費用がかかります。借入額が小さいと、金利で得た分を諸費用が食ってしまうことがあります。

※ 金利、借入限度額、返済期間はいずれも金融機関と商品によって、また時期によって異なります。上の表は一般的な傾向を示したもので、具体的な条件は各金融機関にご確認ください。

住宅ローンに組み込む2つのケース

1｜中古物件を購入して、同時にリフォームする

物件の購入代金とリフォーム費用をまとめて借りる方法です。手続きの順番が通常の売買と違うので、早い段階で段取りを決めておく必要があります。

ポイントは、物件の契約前にリフォームの見積りが必要になることです。借入額を確定させるために、工事内容と金額が決まっていないと話が進みません。つまり、購入を決める前に、施工会社に物件を見てもらう必要があります。

2｜返済中の住宅ローンを借り換えて、リフォーム費用を上乗せする

すでに住宅ローンを返済中の方が、借り換えのタイミングでリフォーム費用を足す方法です。ローンが一本化されるので管理がしやすく、条件によっては返済額が下がることもあります。

ただし借り換えには、登記費用や事務手数料といった諸費用がかかります。いま借りている条件と比べて、諸費用を含めても有利になるかの計算が必要です。この判断は金融機関に試算を出してもらうのが確実です。

いくら借りるかの決め方

借りられる額と、無理なく返せる額は別物です。決め方の順番はこうなります。

1. やりたい工事の金額を出す ── 現地調査を経た見積りで。概算のままだと後でずれます
2. 自己資金から出せる額を決める ── 手元に残す分を先に確保してください
3. 差額が借入額 ── ここから毎月の返済額を試算します
4. 返済額が家計に収まるか確認する ── 現在の住宅ローンや他の借入も合わせた総額で見ます

順番を逆にして「これだけ借りられるから、この工事もやろう」と進めると、後で苦しくなります。まず工事の内容を決めて、それに必要な額を借りるのが原則です。

審査で見られること

金融機関によって基準は違いますが、一般的に確認されるのは次のような点です。

• 安定した収入があるか ── 勤続年数、雇用の形態、収入の推移
• 他に借入がないか ── 自動車ローン、カードの分割、キャッシングなど。返済中のものはすべて合算して判断されます
• 過去の返済の状況 ── 信用情報に記録されています
• 年齢と完済時の年齢 ── 返済期間の上限に関わります
• 工事の内容と金額の妥当性 ── 見積書と契約書で確認されます
• 物件の評価 ── 有担保型の場合。建物の構造、築年数、土地の評価など

意外と見落とされやすいのが2番目です。スマートフォンの端末代金の分割払いも、借入として記録されていることがあります。心当たりがある場合は、申込み前に整理しておくと通りやすくなります。

※ ダスノンは金融機関ではありませんので、審査の可否や結果についてお答えすることはできません。商品の内容や審査については、各金融機関に直接ご確認ください。

申込みから融資実行までの流れ

全体で1ヶ月半〜2ヶ月半ほど見ておくと安全です。有担保型や住宅ローンへの組み込みの場合は、さらに時間がかかります。マンションで管理組合の申請が必要な場合は、そちらの承認期間とも並行して進めることになります。

※ 期間はあくまで目安で、金融機関や時期、書類の揃い具合によって変わります。工事の日程と合わせる場合は、必ず金融機関に実際の所要日数をご確認ください。

3つの手続きを並行して進める

マンションの場合、動かすべき手続きが3つあります。ローンの審査、管理組合への申請、そして工事そのものの段取りです。これを順番にやると、合計で半年近くかかります。並行して進めるのが前提です。

3つに共通して必要なのが、正式なお見積りと、確定した工事内容です。つまり出発点は同じで、そこから3方向に分かれます。

• ローン ── 見積書 → 仮審査 → 工事請負契約 → 本審査 → 融資実行（合計1ヶ月半〜2ヶ月半）
• 管理組合 ── 図面・仕様・工程表 → 申請書の提出 → 理事会 → 承認（理事長承認なら1〜2週間、理事会決議なら1ヶ月以上）
• 工事 ── 設備の発注 → 職人の日程確保 → 着工（設備の納期が読めないと組めません）

逆算の起点は入居したい日です。そこから工期を引き、着工日を出し、その着工日に「融資実行の見込み」と「管理組合の承認」の両方が間に合うかを確認します。どちらか一方でも間に合わなければ、着工日は動かせません。

工期そのものの目安は リフォームの工期 に、管理組合の申請は マンションの管理組合への申請 にまとめました。ダスノンでは、この3本の日程をまとめた工程表をお出ししています。

融資実行と支払時期のズレ

ここが、このページでいちばんお伝えしたい部分です。

多くの場合、融資が実行されるのは工事が終わったあとです。金融機関は工事の完了を確認してから入金します。一方、工事代金は着工前に一部をお支払いいただくのが一般的です。この2つがずれます。

ダスノンでは、3番目のご相談を承っています。お支払いの時期と方法は、お見積りの段階で明記してお渡しします。ローンをご利用の予定があれば、その旨を先にお伝えください。融資実行の予定日に合わせて、無理のない形を一緒に考えます。

逆に、ここを詰めずに契約してしまうと、「審査は通ったのに着工日に支払えない」という状況が起こり得ます。ローンを使う場合は、施工会社に必ず先に伝えてください。これは他社さんで工事をされる場合も同じです。

施工会社に用意してもらう書類

ローンの申込みには、工事の内容を証明する書類が要ります。次のものは施工会社が用意します。

金融機関によって必要な書類や書式が違うことがあります。「この形式で出してほしい」という指定があれば、それに合わせて作成します。申込み前に、必要書類の一覧を金融機関からもらってお持ちいただくのがいちばん早いです。

減税制度と補助金の関係

借入とは別に、税制と補助金の制度があります。それぞれ性格が違うので、混同しないように整理しておきます。

減税は「後から戻ってくる」もの、補助金は「工事費そのものが下がる」ものです。資金計画上は、補助金は借入額を減らせますが、減税は確定申告を経てからになるため、着工時点の資金繰りには効きません。ここを勘違いすると、資金計画がずれます。

要件や金額は年度によって変わりますので、必ず上の窓口で最新の内容をご確認ください。耐震については 大阪の耐震リフォーム に、大阪市の制度を含めてまとめています。

※ 補助金の多くは着工前の申請が条件です。ローンの手続きと並行して進める必要がありますので、ご相談の段階でお声がけください。

よくある失敗

• ローンを使うことを施工会社に伝えていない ── 支払いの時期が噛み合わず、着工が遅れます。最初に伝えておけば調整できたことです
• 借入額を先に決めて、工事をそれに合わせる ── 必要な工事が削られて、結局あとからやり直すことになります
• 審査期間を工程に入れていない ── 引越しの日を先に決めてしまい、間に合わなくなるケース。特にマンションは管理組合の承認期間も重なります
• 概算の見積りで仮審査を通して安心する ── 正式なお見積りで金額が上がると、本審査でやり直しになります
• 補助金の入金時期を資金計画に組み込む ── 補助金は工事完了後の交付が一般的です。支払いの原資としては当てにできません
• 他の借入を申告し忘れる ── 信用情報で分かるため、隠しても意味がありません。正直に申告した方が結果的に早く進みます

よくあるご質問

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